전세권 설정등기를 하는 순서와 집주인·세입자가 각각 할 일

핵심 요약

집주인과 세입자가 함께 신청하는 공동신청 등기입니다
등기부 확인, 계약서, 서류, 세금, 접수, 을구 확인 순서입니다
계약이 끝나도 자동으로 지워지지 않아 말소등기가 필요합니다

전세권 설정등기는 집주인(등기의무자)과 세입자(등기권리자)가 함께 신청하는 등기이며, 등기부 확인, 전세권설정계약서 작성, 서류 준비, 등록면허세 납부, 등기소 접수, 을구 기재 확인 순서로 진행됩니다. 세입자 혼자서는 신청할 수 없고 집주인의 서류와 협조가 있어야 한다는 점이 확정일자와 가장 크게 다릅니다. 아래에서는 단계마다 누가 무엇을 하는지, 접수 뒤 무엇을 확인해야 하는지를 차례대로 설명합니다.

첫 단계는 세입자가 등기사항전부증명서로 앞선 권리를 살피는 일입니다

계약서에 도장을 찍기 전에 세입자는 해당 집의 등기사항전부증명서를 발급받아 봐야 합니다. 인터넷등기소나 가까운 등기소에서 누구나 발급받을 수 있습니다. 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘는데, 전세권은 소유권 외의 권리이므로 을구에 올라갑니다.

갑구에서는 계약 상대방이 실제 소유자와 같은 사람인지, 가등기나 압류 같은 기록이 없는지 확인합니다. 을구에서는 이미 설정된 근저당권이나 다른 전세권이 있는지, 채권최고액이 얼마인지 살핍니다. 앞선 권리가 크면 나중에 경매로 넘어갔을 때 전세금을 다 돌려받지 못할 수 있으므로, 계약 여부는 이 단계에서 판단하는 것이 좋습니다.

등기된 권리 사이의 순위는 원칙적으로 접수된 순서로 정해집니다. 그래서 집주인이 잔금일 전후에 새 대출을 받아 근저당을 먼저 올리지 않았는지, 잔금 직전에 등기부를 한 번 더 떼어 확인해 두면 안전합니다.

집주인과 세입자가 전세권설정계약서에 넣을 내용을 합의합니다

등기를 신청하려면 등기 원인을 증명하는 서류가 필요하고, 전세권의 경우 전세권설정계약서가 그 역할을 합니다. 일반 전세계약서와 별도로 작성하는 경우가 많으며, 두 사람이 함께 내용을 정하고 서명합니다.

계약서와 신청서에 적은 전세금, 존속기간, 범위 같은 사항이 등기부 을구에 기록되므로 숫자와 범위를 정확히 써야 합니다. 특히 집의 일부만 빌리는 경우에는 어느 부분인지 등기관이 알 수 있게 표시해야 합니다.

전세금: 실제로 주고받는 보증금 액수
존속기간: 전세권이 유지되는 시작일과 종료일
전세권의 범위: 건물 전부인지, 일부라면 어느 층·어느 호인지
일부 전세권이면 범위를 표시한 도면 첨부
위약금이나 전세권 양도·임대 금지 약정이 있으면 함께 기재

신청서류는 집주인 몫과 세입자 몫이 따로 있습니다

이 등기는 공동신청이므로 양쪽이 각자 서류를 챙겨야 합니다. 아래 표는 보통 요구되는 서류를 누가 준비하는지 기준으로 나눈 것입니다. 등기소나 사건 사정에 따라 추가 서류를 요구받을 수 있으니 접수 전에 관할 등기소에 확인해 두면 헛걸음을 줄일 수 있습니다.

집주인이 직접 나오기 어렵다면 집주인의 위임장과 인감증명서를 갖춰 대리인이 접수하는 방법도 있습니다. 이때 위임장에 찍힌 도장이 인감증명서의 인감과 같은지 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

준비하는 사람	서류	비고
집주인	등기필정보(옛 등기권리증)	소유권을 취득할 때 받은 것
집주인	인감증명서, 신분증	대리 신청이면 인감 날인 위임장
세입자	주민등록초본 또는 등본, 신분증	등기권리자 확인용
공통	전세권설정계약서	일부 전세권이면 도면 첨부
공통	등기신청서	등기소 양식 또는 전자신청 화면
합의한 사람(보통 세입자)	등록면허세 영수증, 수수료 납부 확인	비용 부담은 당사자 합의

전세권 설정등기 준비서류와 준비하는 사람

세금을 낸 뒤 등기소 방문이나 전자신청으로 접수합니다

접수 전에 등록면허세를 부동산 소재지 시·군·구에 신고하고 납부해야 하며, 등기신청수수료도 함께 냅니다. 세액은 전세금을 기준으로 산정되므로 전세금 규모에 따라 달라집니다. 누가 이 비용을 낼지는 법에 정해진 것이 아니라 당사자 합의로 정하는데, 실무에서는 세입자가 부담하는 일이 흔합니다.

신청 방법은 세 가지입니다. 당사자가 함께 등기소를 찾아가 접수하거나, 인터넷등기소에서 전자신청을 하거나, 법무사 같은 대리인에게 맡길 수 있습니다. 전자신청은 집주인과 세입자 모두 사용자 등록과 인증 수단을 갖춰야 하므로 집주인이 협조하지 않으면 진행하기 어렵습니다.

전세권의 순위는 접수 시점에 정해지므로, 잔금을 치르는 날 바로 접수하는 일정이 안전합니다. 잔금과 서류 교부를 같은 자리에서 하고 대리인이 곧바로 접수하도록 맞추는 방식이 흔히 쓰입니다.

접수 뒤에는 등기관 심사와 을구 기재를 직접 확인해야 끝납니다

접수된 신청서는 등기관이 서류의 형식과 내용을 심사합니다. 서류가 빠졌거나 계약서와 신청서 내용이 맞지 않으면 보정을 요구받는데, 정해진 기간 안에 고치지 않으면 신청이 각하될 수 있습니다. 보정 연락을 놓치지 않으려면 신청서에 연락처를 정확히 적어 두어야 합니다.

등기가 마쳐지면 세입자는 전세권에 관한 등기필정보를 받습니다. 전세권을 남에게 넘기거나 계약이 끝나 말소할 때 이 정보를 다시 쓰게 되니, 전세권설정계약서와 함께 안전한 곳에 두시기 바랍니다.

끝으로 등기사항전부증명서를 새로 떼어 을구에 전세권이 올라갔는지, 전세금과 존속기간, 범위가 계약서와 같은지 확인합니다. 접수일과 접수번호도 함께 적혀 있으니 앞선 근저당과의 순위를 이때 비교해 볼 수 있습니다.

확정일자와 무엇이 다른지, 계약이 끝나면 말소는 어떻게 하는지

주택 세입자는 전세권 등기 대신 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자로 보증금을 지키기도 합니다. 주택임대차보호법 제3조에 따라 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 이 요건을 갖춘 상태에서 확정일자까지 받으면 우선변제권이 붙습니다. 두 방식의 차이는 아래 표로 정리했습니다.

계약 기간이 끝나도 전세권 설정등기는 저절로 지워지지 않습니다. 근저당권처럼 별도의 말소등기를 해야 등기부에서 사라지며, 보통 집주인이 전세금을 돌려주는 자리에서 세입자가 말소에 필요한 서류를 건네는 방식으로 진행합니다. 보증금을 받지 못했다면 말소에 응하기 전에 반환 문제부터 정리해야 하고, 확정일자로만 보호받던 세입자라면 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.

항목	전세권 설정등기	전입신고·확정일자
신청하는 사람	집주인과 세입자 공동	세입자 혼자 가능
집주인 동의	필요	필요 없음
효력 시작	등기 접수 시점 기준 순위	인도·주민등록 다음 날 대항력
실제 거주 요건	등기로 효력, 전입과 별개	점유와 주민등록 유지 필요
비용	등록면허세, 수수료 등	상대적으로 적음
계약 종료 뒤	말소등기 필요	별도 말소 절차 없음

전세권 설정등기와 확정일자 비교

자주 묻는 질문

집주인이 전세권 등기를 거부하면 어떻게 하나요?

공동신청 등기라서 집주인이 서류를 내주지 않으면 세입자 혼자 진행할 수 없습니다. 그래서 계약 단계에서 등기에 협조한다는 특약을 넣어 두는 경우가 많고, 협조를 받기 어렵다면 전입신고와 확정일자로 보호 수단을 갖추는 방법을 함께 검토합니다.

전세권 설정등기 비용은 얼마나 드나요?

등록면허세, 등기신청수수료, 대리인에게 맡길 경우 보수가 듭니다. 세액은 전세금을 기준으로 정해지고 보수는 대리인마다 달라서 일률적으로 말하기 어렵습니다.

법무사 없이 직접 신청할 수 있나요?

당사자가 직접 등기소에 접수하거나 인터넷등기소 전자신청으로 할 수 있습니다. 다만 집주인과 세입자가 각자 서류나 본인 확인 수단을 갖춰야 하므로 일정을 미리 맞춰 두면 수월합니다.

전세권 등기를 했으면 전입신고는 안 해도 되나요?

전세권은 등기로 효력이 생기므로 전입 여부와 별개입니다. 다만 주택임대차보호법상 보호까지 함께 받으려고 전입신고와 확정일자를 같이 갖춰 두는 경우도 있습니다.

계약이 끝나면 전세권 등기는 자동으로 없어지나요?

자동으로 지워지지 않고 말소등기를 따로 신청해야 합니다. 보통 전세금을 돌려받는 자리에서 세입자가 말소에 필요한 서류를 넘겨주는 방식으로 처리합니다.

전세권 설정등기는 순서만 보면 단순하지만, 앞선 권리와의 순위, 계약서 기재 내용, 집주인의 협조 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 같은 전세계약이라도 등기부 내용은 집마다 다르니, 등기부와 계약서를 먼저 정리한 뒤 등기소나 법무사, 변호사와 상담해 내 상황에 맞는 방법을 확인해 보시기 바랍니다.